Merasa Dirugikan Developer? Ini Solusinya

Oleh: Ali Yusuf

Perselisihan antara developer dan konsumen properti kerap kali berujung di kepolisian atau pengadilan karena perjanjian yang tidak dijalankan oleh salah satu pihak. Masalah yang diperselisihkan pun beragam. Ada developer yang tidak menyerahkan unit tanah atau bangunan meskipun telah dibayar, dan ada juga konsumen yang tidak membayar meskipun sudah menempati tanah tersebut.

Namun, permasalahan yang paling sering terjadi dalam perjanjian jual beli properti adalah laporan dari konsumen terhadap developer atas dugaan penipuan atau penggelapan. Laporan ini biasanya diajukan setelah konsumen mengetahui bahwa lahan yang dipasarkan atau ditawarkan ternyata belum lunas atau belum dibayar oleh developer, sehingga konsumen merasa dirugikan.

Secara umum, unit tanah yang ditawarkan seharusnya sudah menjadi milik developer. Namun, dalam praktiknya tidak selalu demikian. Banyak developer yang belum melunasi tanah yang digunakan untuk perumahan, sehingga menimbulkan kerugian bagi konsumen.

Bagi konsumen, penting untuk memahami beberapa hal berikut sebelum menentukan langkah hukum setelah merasa dirugikan oleh developer.

Pertama, perlu dipahami bahwa developer yang memasarkan dan melakukan aktivitas di atas tanah yang belum lunas umumnya memiliki dasar hukum, minimal berupa perjanjian kerja sama antara pemilik tanah dan developer.

Menurut praktisi properti Chandra Purna Irawan, Undang-Undang Cipta Kerja dan peraturan turunannya membolehkan developer memasarkan tanah yang belum dilunasi. Ketentuan ini sah secara hukum dan diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Salah satunya tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 12 Tahun 2021 tentang perubahan atas PP No. 14 Tahun 2016 mengenai penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Pada Pasal 22 ayat (1) huruf b disebutkan:

“Pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran… paling sedikit memiliki kepastian hak atas tanah.”

Lalu pada Pasal 22 ayat (3) dijelaskan:

“Kepastian hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan atau sertipikat hak atas tanah atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan atau dokumen hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Dari ketentuan di atas dapat disimpulkan bahwa developer dapat melakukan pengikatan jual beli sebagai upaya menjaga kepastian hak atas tanah atau proses transaksi yang dilakukan kedua belah pihak.

Perlindungan hukum terhadap developer dalam kasus tanah yang belum lunas namun telah dilakukan pengikatan jual beli merupakan bentuk pertanggungjawaban dalam transaksi tersebut. Bentuk perlindungan ini dapat diperkuat dengan pembuatan dokumen hukum, baik di bawah tangan maupun melalui notaris, seperti:

1. Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang memuat kuasa jual kepada konsumen, izin melakukan aktivitas di atas tanah, serta ketentuan lainnya; atau

2. Akta Jual Beli (AJB), yakni akta otentik yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli, yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang.

Jika developer telah memiliki dokumen-dokumen tersebut, seharusnya tindakan pemasarannya tidak dapat dipersoalkan secara pidana. Hal ini karena investasi di bidang properti membutuhkan modal besar, sehingga penguasaan atas lahan sering kali dilakukan secara bertahap.

Undang-Undang Cipta Kerja dan peraturan turunannya memang dirancang untuk memberikan kemudahan kepada para developer agar tercipta lapangan kerja dan perputaran ekonomi.

Karena itu, sebelum memutuskan membeli unit rumah dari developer, konsumen harus memastikan terlebih dahulu apakah sudah ada perjanjian kerja sama antara pemilik tanah dan developer. Jika perjanjian itu ada, maka transaksi relatif aman. Namun jika tidak, sebaiknya urungkan niat membeli.

Tulisan ini dimaksudkan sebagai pengetahuan dasar bagi konsumen properti agar tidak mengalami permasalahan saat membeli unit rumah dari developer. Bila sudah terlanjur menghadapi masalah, sebaiknya segera konsultasikan kepada ahli hukum terkait.